本文介绍了掘金存量地产的发展现状和新生态，掘金存量地产研究系列分析了房地产存量经营的机遇和挑战。文章指出，通过创新经营模式和提升服务质量，房地产行业可以实现转型升级。掘金存量地产将成为房地产市场的新引擎，为行业注入新活力。
《掘金存量地产(房地产存量经营新生态)/掘金存量地产研究系列》读后感(篇一)
刚买，有一些数据整理挺好的，明源基本上把主流开发商一网打尽了。希望有更多的新鲜的认识和让自己有更多的更多的思考。 万科地产以帕尔迪为学习标杆，万科物业以美国的FSV为学习的标杆。FSV做到北美第一，美国市场超5%的物业公司。1分为从事商业地产服务的高力国际，从事住宅物业的FSV住宅和地产服务的FSV品牌。专业基础上再度拆分，进行精细化管理；基础服务加增值服务双轮驱动外延式并购和版图扩张。基础物业包含传统服务、人员服务和交易服务。增值物业服务通过品牌特许经营系统和公司自有的完成销售系统来。
《掘金存量地产(房地产存量经营新生态)/掘金存量地产研究系列》读后感(篇二)
本书重点介绍存量房地产运营，对存量地产开发一笔带过。存量房地产运营主要从三个方面论述。 一、新空间:主题商业、联合办公、长租公寓。主题商业应该重点做出体验感强的项目；联合办公将来可以与众创空间、孵化器相结合；长租公寓主要有四种类型，分别是互联网系、中介系、酒店系和地产商系。 二、新服务。以社区为服务场景，发生在社区的各类服务。主要有综合平台类公司、垂直平台公司以及社区物业。房企未来在打牢自身物业服务的基础上，不断扩充增值服务的内容，有望分享这块蛋糕，文章重点介绍了彩生活。 三、新金融。介绍了资产证券化。根据交易场所的不同，分为信贷资产证券化、企业资产证券化、abn以及项目资产证券化。重点介绍了企业资产证券化。分为三种:物业费证券化、租金证券化以及REITs。资产证券化中重要的是风险隔离和信用增级，凯德集团的pe+reits模式值得借鉴。
《掘金存量地产(房地产存量经营新生态)/掘金存量地产研究系列》读后感(篇三)
20190515星期三
2019/5/15 12:44
个人总结：
硬件方面：
产品是地产的基础。对存量地产来说，一切的创新服务都是首先满足产品得人心的前提，之后才具备发展的前景。房地产产品最大的特征在于它不会动，当产品得人心的时候，一个房地产项目自然会聚拢人气，之后的一切就都好说了。这也是为什么这本书用了40%的篇幅在第二章“新空间”上。
而新空间实际上考验的是建筑设计的能力，再具体点，是室内设计的能力，用我自己的话说，是室内空间规划和室内（形象）设计的能力。空间规划决定了实用性，形象设计是锦上添花的，如果一个空间规划得不合理，亮丽的外观或许能在一开始吸引一部分人，但当这些人的行为在不合理的空间规划中产生了不愉快的交互之后，亮丽的外观并不能留住这些人。就像一个徒有诱人皮囊的美女一样，男人只会把他当玩物，满足自己的生理需求，而不会想和她进行灵魂上的交流。所以，存量地产的未来实际上在于建筑设计的发展，如今的建筑师是会迎来一个崭新的春天的。
那么问题最终还是会回到对建筑学的重定义问题上来。当存量地产时代到来后，市场必然会发现，现在的建筑学教育并不能培养出符合市场需求的建筑设计人才，艺术家自居的建筑师会迎来初期的短暂的欢迎，但市场很快就会回归理性，发现存量地产的价值还是在于空间规划，因为只有空间规划才能从根本上契合房地产价值的本质，也就是坪效。空间的利用效率归根结底是由空间规划能力发掘出来，装潢设计只起到锦上添花的作用。
软件方面：
无论是增量地产还是存量地产，共有的特点是重资产运营，负债率高，在高企的资金成本压力下，高周转是必然之选，但高周转则会必然导致浮躁，使得建筑是无法安心进行建筑设计，也就无法发挥匠人精神去打磨产品，也就自然无法提供真正得人心的好产品。
因此，房地产这个生意的未来，应该立足于解决高负债率的问题，只有解决了高负债率的问题，才能真正在供给侧实现改革，为市场提供大量的得人心的好产品。
2019/5/15 12:40
完整笔记：
房地产价值的本质在于坪效，存量地产再开发必须从最大化坪效这个出发点衍生出去。
【新空间：商业地产 -消费升级下的存量商业物业盘活】
商业地产现在的问题主要有：
硬件方面：
建筑形态呆板，空间结构不合理，动线设计缺失。
解决方法：先做详尽的市场调研，由业态（需求）反推策划，从而对建筑空间（尺度）结构做出要求，满足拟入住商家的需求；室内设计要仔细考虑动线，充分考虑人的行为和空间之间的交互关系。【建筑设计】
软件方面：
主题单一，从而导致业态乏味，缺少吸引力。
解决方法：尽可能获得消费数据，了解现在的市场需求，将不同业态重新整合在一个统一的商业地产中，比如将购物和医疗进行整合（日本永旺湖城），极大地方便了人民的就医。
不同的需求抓住核心，比如儿童主题必须围绕教育展开。艺术主题可以与坪效低的空间进行置换（上海K11），通过空间布局的结构性调整将被抑制的坪效发挥出来。【商业】
总结：归根结底，对商业地产某一局部坪效的评价实际上反映了群体行为的规律，最终以空间尺度的语言表达出来，这理应是建筑学（作为科学）研究的内容。
【新空间：联合办公 -提升空间密度和衍生价值的新办公“物种”】
联合办公这个新业态符合互联网时代对灵活办公的需求，也符合年轻人的需求。（社交，个性化，无阶级性。）
联合办公强调的是对空间里的人的服务，其计价也是按工位计价，是做空间的开发商和运营商。
低成本、高密度、强设计感为特色的无界空间。
主要面临的问题在于拿货成本很高，因为只有在核心地段才有竞争力，而性价比又是其主要竞争优势，这是一个矛盾。另一方面是市场观念还未成气候，市场惯性强大。因此需求还未集中涌现。
【新空间：公寓（租赁）-租赁是一种新生活方式】
一直以来，我国的开发商都是在为家庭造房子，满足未来时代针对年轻人单身生活的产品供给严重不足。
长租公寓要有鲜明的主题，所有的服务和视觉元素都得符合这个主题，如此才能差异化竞争。
主题公寓的核心理念是要聚拢同质化目标人群。体验性是主题公寓所追求的本质。公寓产品其实就是生活方式的发生平台。
公寓的社群服务大于其社交功能。
长租公寓仍属于重资产运营模式，其运营成功的关键仍然在于低成本拿房能力及从拿房到出房的存货周转速度，比拼的是赢利能力和运营能力。
【新服务：社区O2O ，得用户者的未来】
基于小区物业的社区O2O服务。
缺少对周边事态的关注和社区生活的关怀，徒有工具而缺失人文情怀是社区平台的通病。
只有占据了物业服务这个与业主接触的高频触点，才真正有可能畅想增值服务这块前景无限的蛋糕。
作为平台，要避免短期盈利的冲动，在平台尚不成熟时急于分成，导致外部商家资源无利可图，积极性丧失，如果商家最终退出平台，价值也就无从谈起。
物业企业只有先解决传统的物管问题（主要是交水电气费和设备维修等），未来才有可能去畅想增值服务的空间。
增值服务开展的前提是扎实做好物业服务，在此基础上形成业主的高信任度和粘度，从而撬动增值服务。
站在客户视角，他们并不希望自己的生活被物业过多打扰，但在当自己有需求时，又希望能得到迅速响应。
核心目标并非盈利，而是通过提升客户体验和忠诚度后，最终实现客户的重复购买和推荐购买。
物业服务企业最大的优势就在于手里有大量的客户资源，利用好了，是可以做“全能选手”的。
【新金融：存量资产证券化，从“产销模式”到“资管模式”】
资产证券化早已超越了只是解决流动性问题或是基于稳定现金流的阶段。
资产证券化的重要创新或特征是风险隔离、分层和增信。
从发起人的角度看，发起人以房企资产的现金流权益来换取资金，其本质是一种融资行为或资产出售行为。
2019/5/15 12:26
【新服务：社区O2O】
基于小区物业的社区O2O服务。
缺少对周边事态的关注和社区生活的关怀，徒有工具而缺失人文情怀是社区平台的通病。
只有占据了物业服务这个与业主接触的高频触点，才真正有可能畅想增值服务这块前景无限的蛋糕。
作为平台，要避免短期盈利的冲动，在平台尚不成熟时急于分成，导致外部商家资源无利可图，积极性丧失，如果商家最终退出平台，价值也就无从谈起。
物业企业只有先解决传统的物管问题（主要是交水电气费和设备维修等），未来才有可能去畅想增值服务的空间。
增值服务开展的前提是扎实做好物业服务，在此基础上形成业主的高信任度和粘度，从而撬动增值服务。
站在客户视角，他们并不希望自己的生活被物业过多打扰，但在当自己有需求时，又希望能得到迅速响应。
核心目标并非盈利，而是通过提升客户体验和忠诚度后，最终实现客户的重复购买和推荐购买。
物业服务企业最大的优势就在于手里有大量的客户资源，利用好了，是可以做“全能选手”的。
【新金融：存量资产证券化，从“产销模式”到“资管模式”】
资产证券化早已超越了只是解决流动性问题或是基于稳定现金流的阶段。
资产证券化的重要创新或特征是风险隔离、分层和增信。
从发起人的角度看，发起人以房企资产的现金流权益来换取资金，其本质是一种融资行为或资产出售行为。
2019/5/15 11:27
【新空间：联合办公】
联合办公这个新业态符合互联网时代对灵活办公的需求，也符合年轻人的需求。（社交，个性化，无阶级性。）
联合办公强调的是对空间里的人的服务，其计价也是按工位计价，是做空间的开发商和运营商。
低成本、高密度、强设计感为特色的无界空间。
主要面临的问题在于拿货成本很高，因为只有在核心地段才有竞争力，而性价比又是其主要竞争优势，这是一个矛盾。另一方面是市场观念还未成气候，市场惯性强大。因此需求还未集中涌现。
【新空间：公寓（租赁）】
一直以来，我国的开发商都是在为家庭造房子，满足未来时代针对年轻人单身生活的产品供给严重不足。
长租公寓要有鲜明的主题，所有的服务和视觉元素都得符合这个主题，如此才能差异化竞争。
主题公寓的核心理念是要聚拢同质化目标人群。体验性是主题公寓所追求的本质。公寓产品其实就是生活方式的发生平台。
公寓的社群服务大于其社交功能。
长租公寓仍属于重资产运营模式，其运营成功的关键仍然在于低成本拿房能力及从拿房到出房的存货周转速度，比拼的是赢利能力和运营能力。
20190514星期二
房地产价值的本质在于坪效，存量地产再开发必须从最大化坪效这个出发点衍生出去。
【新空间：商业地产】
商业地产现在的问题主要有：
硬件方面：
建筑形态呆板，空间结构不合理，动线设计缺失。
解决方法：先做详尽的市场调研，由业态（需求）反推策划，从而对建筑空间（尺度）结构做出要求，满足拟入住商家的需求；室内设计要仔细考虑动线，充分考虑人的行为和空间之间的交互关系。【建筑设计】
软件方面：
主题单一，从而导致业态乏味，缺少吸引力。
解决方法：尽可能获得消费数据，了解现在的市场需求，将不同业态重新整合在一个统一的商业地产中，比如将购物和医疗进行整合（日本永旺湖城），极大地方便了人民的就医。
不同的需求抓住核心，比如儿童主题必须围绕教育展开。艺术主题可以与坪效低的空间进行置换（上海K11），通过空间布局的结构性调整将被抑制的坪效发挥出来。【商业】
总结：归根结底，对商业地产某一局部坪效的评价实际上反映了群体行为的规律，最终以空间尺度的语言表达出来，这理应是建筑学（作为科学）研究的内容。
